법률고민상담사례

연립주택을 임차해 전입신고 할 때, 호수를 기재하지 않았는데, 대항력을 주장할 수 있는지요?

[주택임대차] 정낙훈 / 2024년 4월 / 조회 11


Q 저는 연립주택에 세 들어 살고 있는데, 처음 이사 올 때 전입신고를 하면서 집 주소에 호수를 기재하지 않은 채 주민등록을 이전하였습니다. 당시 임차한 연립주택이 막 신축되어 준공검사가 되지 않은 상태에서 계약을 한 탓에 정확한 호수를 알 수 없었기 때문입니다. 그런데 살다 보니 천장에서 누수가 발생하고, 난방도 제대로 들어오지 않아 집주인에게 연락했더니 무슨 일인지 전화연결이 되지 않았습니다. 뭔가 이상한 느낌에 등기부를 열람해 보았는데, 놀랍게도 거주한 임차주택에 압류등기가 여러 개 들어와 있었습니다. 주변에서는 임대차계약에 대항력이 있으면 아무런 문제가 없다고들 하지만, 전입신고 당시 호수를 기재하지 않았어도 대항력이 있는 것인지 모르겠습니다. 저도 「임대차보호법」 상의 대항력을 주장할 수 있는 건가요? A

호수를 기재하지 않았다면 대항력을 주장할 수 없으므로, 주민등록을 정정해 호수를 추가해야 합니다.

결론적으로 호수가 기재되지 않은 상태에서는 대항력을 주장할 수 없습니다. 속히 동사무소에 가셔서 주민등록 정정 신고를 통해 계약서에 나와 있는 연립주택의 특정 호수를 추가시켜야 그때부터 대항력을 취득할 수 있을 것입니다.

「주택임대차보호법」 제3조제1항에서는 임대차등기가 없더라도 주택에 입주하며 「주민등록법」 상의 입주신고를 마친 경우, 대항력을 취득한다고 규정하고 있습니다. “대항력”이란, 주택소유자나 제3자에 대하여 권리 있음을 주장할 수 있음을 의미합니다.

이러한 대항력을 가지게 되면, 주택의 소유자가 바뀌더라도 주택에 대한 임대차권리를 계속 주장할 수 있으며, 설사 주택이 경매로 넘어간다 해도 차순위로 등기된 근저당권자나 압류권자에 우선하여 낙찰금을 배당, 전세보증금의 반환을 보장받을 수 있습니다.

귀 사례를 보면, 현재 임대인과 연락이 되지 않은 것으로 보아 임대인의 재무상태가 좋지 않아 언제 경매 신청이 들어올지 모르는 상황인 것 같은데, 이런 경우 대항력이 없다면 매우 난감해질 것입니다.

연립주택을 임차하여 입주했는데, 그 호수가 잘못되었거나 기입이 누락된 경우, 대법원은 연립주택에 입주한 자가 호수를 기입하지 아니한 경우에는 제3자가 임대차 사실을 인식할 수 없다는 것을 이유로, “유효한 공시방법으로 볼 수 없다”고 판시한 바 있습니다(99다66212판결).

그러나, 다른 판례에서는 추후 정정신고를 한 경우라면, 정정신고 한 이후부터 제3자가 임대차사실을 인식할 수 있게 되었다고 해서 “그 이후의 시점부터 대항력을 취득하였다고 볼 수 있다”고 판시하였습니다(94다13176판결).

따라서 귀하께서는 대항력 취득을 위해 속히 동사무소를 방문하여 정정신고부터 하시고, 가까운 법무사 사무소를 방문하여 등기부등본 상 배당순위를 검토, 보증금반환에 문제가 없는지 상의해 보시는 것이 좋을 것입니다.