법률고민상담사례

아파트 천장 위 ‘우수관’ 이음새가 빠져 누수가 발생했는데, 입주자대표회의에서는 저한테 보수하라고 합니다.

[민사] 유명수 / 2024년 3월 / 조회 16


Q 저는 광주의 한 아파트에서 살고 있는데, 어느 날부터 천장 누수로 인해 거실과 방 도배지에 곰팡이가 피더니 아이들(5세, 1세)이 천식을 앓는 등 가족 건강에 문제가 발생했습니다. 누수의 원인부터 찾아야 할 것 같아 탐지업체를 불러 확인했더니, 아파트의 공용부분에 해당하는 우수관의 이음새가 우리 호수 위에서 빠져 있다는 것이었습니다. 그래서 관리사무소에 하자보수를 요청했는데, 「공동주택관리법」 상 하자보수 비용에 대한 지출을 승인해야 하는 입주자대표회의의 회장 왈, “누수 원인이 공용부분 하자에만 있겠냐? 입주자가 알아서 보수하라고 해라”고 했답니다. 그래서 입주자대표회의 논의에서 비용지출 건에 대해서는 다루지 않고 있다는 것입니다. 저는 너무나 황당해서 법적으로 권리구제를 받고 싶은데, 어떻게 해야 하나요? A

아파트 공용부분 하자담보책임기간 이후에는 입주자대표회의가 하자에 대한 보수책임 및 손해배상책임을 져야 합니다.

문제 해결을 위해서는 일단 해당 아파트의 사용 승인일부터 확인해야 합니다. 「공동주택관리법」 제36조에 따라 아파트를 건립한 사업주체가 하자에 대한 담보책임을 지게 되는데, 이는 무과실책임으로서 동법 시행령 [별표4]에 하자담보책임 기간이 명시되어 있기 때문입니다.

위 시행령에 따르면, 질문하신 ‘우수관’ 공사의 경우는 담보책임기간이 5년입니다. 따라서 아파트 사용승인일로부터 5년의 담보책임기간 내에 위 하자가 발견 된 경우에는 사업주체가 예치한 하자보수보증금에서 비용 처리가 가능합니다(사업주체가 하자보수보증금에서의 비용지출에 이의를 하거나, 무대응으로 일관하는 등의 경우에는 국토부 산하 ‘하자심사·분쟁조정위원회’에 분쟁재정 신청을 하여 권리를 구제받을 수 있습니다(자세한 사항은 www.adc.go.kr 에서 참조).

만일 담보책임기간 5년이 만료되어 사업주체에게 하자보수책임을 물을 수 없는 경우라면, 이때부터는 아파트 공용부분에 관한 관리는 관리주체(입주자대표회의)에게 있습니다. 입주자대표회의는 「공동주택관리법」에 따라 공용부분에 대한 시설 수리 등을 위해 장기수선충당금 적립 및 수선유지비를 입주자들로부터 받고 있기 때문입니다.

여기서 ‘우수관’이 집합건물의 공용부분에 해당하는지가 문제가 되는데, 판례(서울중방지방법원 2012가단180450)에 따르면, “우수관은 아파트 옥상에 떨어진 빗물을 지하 배수관으로 배수하기 위한 기능을 수행하므로 원칙적으로 배수와 관련된 부대시설에 해당하므로 공용부분에 해당”합니다.

또한, 입주자대표회의가 “관리의무가 있음에도 불구하고 공용부분의 하자로 인하여 발생한 누수가 전유부분에 침해를 가져온 손해에 인과관계가 연결되므로 누수로 인한 손해를 배상 할 책임이 있다 할 것입니다.”

다만, 손해액의 입증(재산상·정신적 손해)에 대해서 일반 민사소송절차에서의 입증이 쉽지는 않는 바, 일반 민사소송으로 가기 전에 “민사조정”의 신청도 고려해 보시면 좋을 것입니다.