법률고민상담사례

주상복합건물의 상가관리를 위해 별도 관리비를 받았는데, 부당이득반환청구소송이 제기되었습니다.

[민사] 엄덕수 / 2024년 2월 / 조회 10


Q 건물관리용역회사를 운영하는 대표이사입니다. 몇 년 전 한 주상복합건물(오피스텔 109세대, 1층 상가 10세대)의 관리용역을 맡았는데, 계약기간이 끝나고 한참 지난 최근에서야 위 오피스텔 관리단(원고)에서 변호사 2명을 선임하여 상가관리비 부당이득반환청구소송을 제기해 왔습니다. 관리용역 기간 중 장기수선충당금 등 정산금반환채무 불이행에 대한 손해배상과 함께 1층 상가건물 10개 세대로부터 기본관리비 외 매월 45만 원씩 16개월간 별도 징수한 것이 우리 회사(피고)가 근거 없이 취한 부당이득이라는 주장입니다. 장기수선충당금 등 정산금은 1심 판결 이후 반환할 생각이나, 추가징수 관리비는 이전 용역회사 때부터 해오던 관행이고, 추가징수금은 상가관리에 더 많은 관리인력이 소요되어 그 비용으로 지출되었으므로 우리 회사로서는 부당이득이 발생하지 않았습니다. 그리고, 이는 관리규약에도 규정이 없습니다. 우리 회사가 승소하려면 어떻게 대응해야 할까요? A

별도 관리비가 실제 상가관리를 위해 지출되는 등 부당이득 발생이 없었음을 입증한다면, 승소할 수 있습니다.

귀사가 일부라도 패소하면 변호사 보수 등 소송비용을 부담해야 하므로, 장기수선충당금은 판결 때까지 기다리지 말고, 변론 종결 전에 미리 변제공탁을 한 후 준비서면에 공탁서 사본을 첨부하여 변제소멸을 항변하는 것이 좋습니다. 판결 이후에는 연 12%의 지연배상을 해야 합니다.

또, 상가 10세대 추가 관리비 부분은 변론 준비서면 및 입증을 통해 실질에 있어서 피고 회사에는 전혀 부당이득이 발생하지 않았음을 주장해야 합니다.

필자가 판단하기로는 이 집합건물이 주상복합 건물로서 불특정 다수의 출입이 빈번한 상가와 일반 주거지(오피스텔)의 관리업무에 있어 그 수요의 양과 질에 차이가 있고(화장실, 통로 등 공용부분 청소도 자주 엄격히 관리), 위 추가 관리비 징수로 인해 원고 관리단이 징수할 일반주거세대의 관리비 산정에는 감소 등의 영향을 주지 않으며, 상가 세대가 상가관리의 특수성을 이해하고 자진해 추가 납부한 점, 그리고 피고가 관리용역을 맡기 이전부터 종전 관리회사도 추가 관리비를 징수해 왔고, 그동안 원고 관리단이 이를 묵시적으로 용인해 왔던 점, 피고 회사가 징수한 금원이 실제로 상가 공용부분의 청소 등 관리를 위해 대부분 지출된 점 등으로 보아 피고 회사에는 반환할 부당이득이 발생할 여지가 없었음을 주장, 입증한다면 승소 가능성이 상당할 것으로 보입니다.

설사 피고 회사가 위 추가 관리비를 법률상 원인 없이 징수한 것이라고 하더라도 피고의 이득으로 손해를 입은 귀속 주체는 관리비를 납부한 개별 상가세대원이지, 원고 관리단이 아닙니다(이 부분은 원고적격의 흠결로 다툴 수 있을 것입니다).

또한, 「집합건물 관리규칙」이나 관리단의 결의 등 상가 세대의 추가 관리비를 원고 관리단이 징수한다는 근거가 전혀 없으므로, 원고 청구의 기각을 구하여 승소할 수 있을 것입니다.