Q 저는 2002년부터 경기도 고양시의 〇〇주택재건축조합 구역 내 상가 2호를 소유한 조합원입니다. 조합은 기존 70개 상가 중 신축 상가를 35개만 건설하면서, 상가 조합원들에게 아파트를 공급할 수 있도록 정관을 개정(2024.9.17. 정기총회)하였고, 이후 관리처분계획안을 2025.2.11. 임시총회에서 가결, 2025.3.24. 고양시장의 인가를 받았습니다. 그런데 정관 개정은 조합원 과반수 찬성으로만 이뤄졌고, 기존 상가가액이 분양주택 추산액의 20%를 넘으면 주택을 공급할 수 있다는 기준도 마련되었습니다. 조합원 전원의 동의 없이 상가 조합원에게 주택을 공급하는 기준을 변경한 것이 위법하다고 보아 행정소송을 제기하고자 하는데, 승산이 있는지 알고 싶습니다. A

조합원 전원의 동의 없이 상가 조합원에게 주택을 공급한 정관 개정은 무효입니다.

「도시 및 주거환경정비법」 제74조 및 같은 법 시행령 제63조제2항제2호 각 목(이하 “령각목”)은 상가 조합원에게 주택을 예외적으로 공급할 수 있는 사유를 제한적으로 정하면서, 조합원 전원의 동의를 얻어 이와 다른 기준을 정할 수 있음을 명시한 강행규정입니다. 따라서 총회 결의는 의결정족수 미달로 무효이며, 이를 근거로 한 관리처분계획 역시 무효 또는 취소되어야 합니다.

위 시행령 제63조제2항은 “재건축사업의 경우 법 제74조에 따른 관리처분은 다음 각 호의 방법에 따른다. 다만, 조합이 조합원 전원의 동의를 받아 그 기준을 따로 정하는 경우에는 그에 따른다”고 규정하고 있습니다. 같은 조 제2호는 “상가 조합원에게는 상가를 공급할 것. 다만 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 1주택을 공급할 수 있다”고 명시합니다.

즉, 상가 조합원에게는 원칙적으로 상가를 공급해야 하며, 예외적으로 령각목 사유가 있거나 조합원 전원의 동의가 있는 경우에만 1주택을 공급할 수 있습니다. 이 규정은 상가 소유자에게 무분별한 주택 공급을 방지하기 위한 것으로, 예외사유는 엄격하게 해석·적용되어야 합니다.

개정된 조합 정관 제46조제9호는 관리처분계획의 기준으로 “새로운 부대시설·복리시설을 공급받지 아니한 경우로서, 기존 시설의 가액이 분양주택 중 최소분양단위 추산액의 20%를 곱한 금액보다 큰 경우”에는 1주택을 공급할 수 있도록 정하고 있습니다.

이처럼 령각목은 상가를 공급할 수 없거나, 원칙을 그대로 적용할 경우 상가 조합원에게 부당한 결과가 발생하는 경우를 전제로 합니다.

그러나 이번 조합 정관 개정안은, 조합이 상가를 건설하지 않거나, 건설하더라도 규모,수,추산가액 등을 이유로 상가 조합원에게 불이익이 발생할 수 있다는 점을 들어, 령 각목의 기준을 완화한 것입니다.

따라서 이 정관 개정안이 유효하려면, 시행령 제63조제2항단서에 따라 조합원 전원의 동의가 반드시 필요합니다(서울고등법원 2023나2027555판결, 대법원 2024다252794 심리불속행기각).