Q 저는 4층짜리 근린생활시설 건물의 3층 원룸 하나를 친구 B와 함께 공유하고 있는데, B는 현재 연락두절 상태고, B의 채권자 C가 건축비용 채권을 유치권으로 행사하면서 원룸에 함께 거주하고 있는 상태입니다. 최근 C가 채무이행 판결을 받아 원룸에 대한 강제경매 신청을 했는데, 제가 공유자 우선매수권을 행사해 B의 지분을 매각한 후 C에게 원룸을 세놓고 이사를 나가려 하는데, 가능할까요? A

공유자 우선매수권을 행사해 지분을 매수할 수 있으나, 유치권자에게 세를 놓는 것은 어려울 수 있습니다.

귀하는 공유자 우선매수권을 행사하여 다른 입찰자보다 우선적으로 B의 부동산(원룸) 지분을 매수할 수 있습니다. 이는 법적으로 인정된 권리로서, 경매 절차에서 귀하가 우선매수권을 행사하여 B의 지분을 매수하는 데는 문제가 없으므로, 경매에 참여해 3층 원룸의 전체 소유권을 확보할 수 있을 것입니다.

다만, C의 유치권 문제가 남아 있습니다. 유치권자는 자신의 채권(C의 경우는 건축비용 채권)을 회수하기 위해 부동산을 점유할 수 있는 권리를 가지며, C는 이를 근거로 현재 원룸에 거주하고 있는 상황입니다. 유치권이 성립된 이상, C는 채권이 변제될 때까지 부동산을 계속 점유할 수 있습니다. 즉, 귀하가 경매에서 소유권을 매수하더라도, C가 유치권을 유지하는 한 즉시 부동산을 인도받기는 어려울 수 있습니다.

귀하의 계획은 유치권을 행사하고 있는 C에게 세를 놓는 것이지만, C의 입장에서 볼 때는 유치권을 유지하는 것이 세입자로 전환되는 것보다 더 유리할 가능성이 큽니다. 유치권자는 채권을 우선적으로 변제받을 수 있는 권리를 가지고 있으며, 이는 임대차 계약보다 더 강력한 법적 보호를 받기 때문입니다. 따라서 C가 유치권을 포기하고 세입자로 전환될지 여부는 불확실하며, 채권자로서 채권 변제를 우선으로 주장할 가능성이 높습니다.

유치권자와 관련한 판례에 따르면, 유치권자가 유치물을 거주용으로 사용하더라도 이것이 유치권의 소멸 사유가 되지는 않습니다. 대법원 판례(2009.9.24.선고 2009다40684판결)에서는 "유치권자가 유치물인 주택에 거주하더라도 이는 유치물 보존 행위에 불과하며, 유치권 소멸 사유가 아니다"라고 명시하고 있습니다. 따라서 유치권자는 주택에 거주하면서도 채권 전액을 변제받을 때까지 그 권리를 유지할 수 있습니다.

다만, 판례에서는 유치권자가 거주하면서 차임 상당의 이익을 얻고 있는 경우, 그 이득은 부당이득으로 간주될 수 있으며, 임대료 상당의 금액은 반환해야 한다고 판시하고 있습니다. 즉, 유치권자는 유치물에 거주하는 동안 차임에 해당하는 금액을 돌려줘야 할 의무가 생깁니다.

결론적으로, 귀하께서는 경매에서 B의 지분을 매수하는 것은 가능하지만, C와의 협의를 통해 유치권 해제나 임대차 계약을 체결하는 것이 중요합니다. 유치권을 유지한 채로 세를 놓는 것은 현실적으로 어려울 수 있으며, 협상을 통해 C의 유치권 문제를 해결해야 할 것입니다.