성 명 서

- 전세피해자 보호 및 대책에 대한 대한법무사협회 입장 -

ㆍ임차권등기명령의 송달절차를 간소화하라.

ㆍ임대인의 사망 시 대위상속등기를 생략하고, 임차권등기명령을 할 수 있는 특례 규정을 마련하라.

ㆍ임차권등기를 활성화할 수 있는 대책을 마련하라.

최근 전세피해사례, 특히 다주택을 보유한 임대인(속칭 ‘빌라왕’)이 사망한 사례는 심각한 사회문제가 되고 있다. 이에 대해 국민의 가장 가까이에서 생활법률서비스를 담당하는 법무사들은 국민 재산권 피해의 심각성을 엄중하게 보고, 피해자 보호 및 대책을 마련할 것을 주장하고자 한다.

전세피해는 부동산의 시세에 비해 과다한 전세보증금이 설정되었거나 임대차보증금채권보다 선순위의 근저당권이나 세금이 있어 임차인들이 일반적인 경매나 공매 절차에 의하더라도 임대차보증금을 확보할 수 없어 문제가 되는 경우에 발생한다. 특히 임차인이 급하게 주택에서 이전하여야 할 사정이 있는 경우 대항력과 우선변제권을 확보하기 위하여 임차권등기명령을 법원에 신청하게 되는데, 절차에 어려움이 있어 그에 대한 대책이 시급하다.

첫째로 임차권등기명령의 송달절차를 간소화하여야 한다.

임차인이 임대차가 종료하여 이사를 가야 하는 상황에서 임차권등기명령을 신청하고, 법원에서 결정되어도 임대인의 주소지로 송달되어야만 등기소에 임차권등기를 촉탁하기 때문에, 임대인에게 송달하는 절차에 시간이 많이 걸리게 되면 임차권등기가 늦게 될 수밖에 없어 시급하게 이사를 하거나 보증보험금을 받아야 하는 임차인들이 어려움을 겪고 있다.

임차권등기명령의 송달절차는 <임차권등기명령이 송달불능된 경우의 업무처리지침>이란 재판예규에 따라 실무가 진행되고 있는데 바로 임대인의 주소지로 송달이 되지 않은 경우 재송달과 공시송달 등의 절차를 거치게 되므로 송달에만 1~2개월의 시간이 걸리게 된다.

그런데 주택임대차보호법 제3조의3 제3항에 의하면 임차권등기명령의 절차에 대하여는 민사집행법의 가압류를 준용하게 되어 있는데, 현재 부동산가압류는 상대방인 채무자에게 송달되지 않아도 가압류결정 후 바로 부동산등기를 촉탁하고 있어 신속한 권리 구제를 해야 하는 채권자의 입장을 고려하고 있다.

이러한 가압류 규정을 준용하는 취지에 맞게 임차권등기명령도 임대인에게 송달되지 않아도 등기를 촉탁할 수 있도록 하여, 신속하게 먼저 임차인의 권리를 확보하고 임대인은 이의나 취소절차를 통하여 구제하는 것이 바람직하다.

둘째로 임대인이 사망한 경우에 상속등기를 생략하고 바로 임차권등기명령을 할 수 있도록 하여야 한다.

최근 다수의 주택을 보유한 임대인(속칭 ‘빌라왕’)이 사망하여, 다수의 임차인이 임대차보증금 확보에 어려움을 겪고 있는 등 임대인이 사망한 경우에 임차권등기명령 절차가 문제가 되고 있다.

임대인이 사망한 경우 임차인이 임차권등기명령을 신청하면, 부동산등기법 제29조 제7호에서 신청정보의 등기의무자의 표시가 등기기록과 일치하지 아니한 경우를 등기의 각하사유로 하고 있어, 법원에서는 등기의무자의 표시를 등기기록과 일치시키기 위하여 임차인에게 대위로 상속등기를 할 것을 요구하고 있다. 그런데 임차인이 대위로 상속등기를 하기 위해서는 상속인이 부담하여야 하는 취득세 등 공과금을 먼저 납부하여만 해서 경제적 부담이 크고, 상속인을 확인하는 절차도 매우 어렵기 때문에 상속절차에 드는 기간이 수개월에서 1년까지도 걸리는 복잡한 절차를 거쳐야만 한다.

그런데 등기의무자의 표시를 등기기록과 일치시킬 것을 요구한 부동산등기법 제29조 제7호에는 예외규정을 두고 있는데 매매 등 등기원인이 먼저 발생한 후에 상속이 개시된 경우에는 상속등기를 생략하고 바로 상속인이 등기를 신청할 수 있다는 내용으로 되어 있다. 이러한 법리는 대법원판례에서 등기청구권을 보전하기 위한 처분금지가처분 등기에도 인정하고 있다. (대법원 94다23999 판결)

임차권등기명령에 따른 등기도 이와 마찬가지로 기존에 체결된 임대차계약에 따라 이미 발생한 대항력과 우선변제권을 공시하기 위한 등기이므로, 등기원인이 임대인의 사망 이전에 발생했다고 보아 상속등기를 생략하고 임차권등기를 하게 하는 것이 타당하다.

따라서 임대인이 사망한 이후 임차권등기명령을 하여야 할 경우에는 상속등기를 생략할 수 있도록 임차권등기명령의 특례 규정을 마련하여 임차인의 권리를 보호하여야 한다.

셋째로 임차권등기를 활성화하여 임차권이 완전하게 공시될 수 있도록 하여야 한다.

현재의 주택임차권은 주택의 인도와 주민등록으로 대항력을, 임대차계약서의 확정일자로 우선변제권을 부여하고 있어 당사자 이외에는 임차권의 존재를 알기 어려운 불완전한 공시방법을 취하고 있다. 부동산권리 공시의 원칙은 부동산등기부를 통한 공시인데, 임차권은 계약당시에 등기하는 경우가 적어 다른 권리와의 우열을 정하는 데도 어려움이 있고, 다가구주택의 경우 선순위 임차인의 존재를 알기 어려워 새로운 임차인이 손해를 보는 경우도 발생한다.

만일 임대인이 사망하였더라도 임차권등기를 하였다면, 임차인의 권리확보에 크게 어려움이 없었을 것이지만, 임차권등기를 하지 않았으므로 상속등기를 하는 것이 쟁점이 되는 등 여러 복잡한 문제가 발생하고 있다.

주택임대차보호법에서 제정된 1981년에는 임차인의 지위가 취약하여, 임차권등기를 하기 어려운 상황을 고려하여 간이하게 임차인의 권리를 확보할 수 있는 방법으로 주택의 인도와 주민등록으로 대항력을 부여하고 임대차계약서의 확정일자로 우선변제권을 부여하는 방법이 민생에 도움이 되었지만, 지금은 임대차와 관련한 권리관계가 복잡해졌고, 임차인의 지위가 향상되었으므로 원칙적인 공시방법인 등기를 통하여 임차인이 권리를 확보하도록 하여야 할 것이다.

최근 전세피해가 심각한 것은 국민에게는 임대차보증금이 전재산이라 해도 과언이 아닐 정도로 재산의 중요한 비중을 차지하고 있기 때문이다. 특히 젊은 층의 전세피해사례가 많아 회복에 어려움을 겪을 것이 크게 우려된다. 국민들이 재산의 피해를 보는 일이 없도록 시급하게 대책을 마련하여야 할 것이다.

ㆍ임차권등기명령의 송달절차를 간소화하라.

ㆍ임대인의 사망시 대위상속등기를 생략하고 임차권등기명령을 할 수 있는 특례 규정을 마련하라.

ㆍ임차권등기를 활성화할 수 있는 대책을 마련하라.

2022. 12. 26.

대 한 법 무 사 협 회

<관련언론기사>

대한법무사협회, ‘빌라왕’ 전세 피해자 보호 대책 촉구(법률저널, 2022.12.27.자)

http://www.lec.co.kr/news/articleView.html?idxno=741448

법무사협회 "전세사기 피해 심각…임차권등기 간소화 필요"(뉴시스, 2022.12.26.자)

https://newsis.com/view/?id=NISX20221226_0002136040&cID=10201&pID=10200

대한법무사협회 "전세사기 피해 심각…임차권등기 간소화 필요"(이코노뉴스, 2022.12.26.자)

http://www.econonews.co.kr/news/articleView.html?idxno=271596

대한법무사협회 "전세 피해자 보호 위해 임차권등기명령 송달절차 간소화해야"(법률신문, 2022.12.26.자)

https://www.lawtimes.co.kr/Legal-News/Legal-News-View?serial=184080