법률고민상담사례

임대차계약 당시 전세권을 설정했는데, 경매개시 통지를 받았습니다. 전세금 반환받으려면 어떻게 해야 할까요?

[주택임대차] 하경민 / 2024년 1월 / 조회 18


Q 40대 초반 남성입니다. 저는 2022년도에 다가구 주택의 일부에 대해 임대차계약을 체결하였습니다. 계약 당시 깡통주택이 많다는 뉴스가 자주 나와서 제가 불안해하자 중개사는 집주인이 건물에 전세권을 설정하여 줄 것이니 안전하다고 하여 계약을 체결한 후, 잔금 지급과 전입신고를 마치고 계약서에 확정일자도 받았습니다. 또, 약속대로 건물에 대한 전세권 등기도 마쳤습니다. 그런데 최근 법원에서 경매가 진행된다는 통지를 받아 확인해 보니 최선순위 근저당권자인 은행에서 경매신청을 했습니다. 이런 상황에서 제가 전세금을 반환받을 수 있을지 불안합니다. 어떻게 해야 할까요? A

경매법원에 주택임차인으로서 권리신고 및 배당요구, 전세권자로서 배당요구 신청을 모두 해야 합니다.

집행권원(판결문 등)이 없더라도 「주택임대차보호법」에 따라 전입신고를 하고, 주택 인도와 계약서에 확정일자를 받은 임차인은 임차주택의 매각대금에서 「민사집행법」에 따른 순위에 따라 배당을 받을 수 있습니다. 한편, 전세권은 담보물권적 성격을 가지고 있으므로 전세권자는 전세권의 존속기간이 만료하게 되면 등기부의 순위에 따라 배당을 받을 수 있습니다.

다만, 판례는 동일한 주택에 대해 「주택임대차보호법」 상 임차인의 지위와 전세권자의 지위를 동시에 가지고 있더라도 이는 각각 별개의 권리이기 때문에 각 권리의 성립요건, 효력, 행사는 각 권리에 따라야 한다고 판시하고 있습니다(대법원 2007.6.28.선고 2004다69741판결 참조). 따라서 귀하께서는 「주택임대차보호법」 상의 권리와 건물 전세권자로서의 권리를 각 권리에 맞게 행사해야 하는데, 지금부터 각 권리 행사에서의 유의점을 살펴보도록 하겠습니다.

먼저 「주택임대차보호법」 상의 보증금반환채권의 경우, 주택인 건물과 그 토지의 매각대금에 대해 우선변제권을 가지게 되지만, 등기된 권리는 아니기 때문에 반드시 배당요구종기 내에 법원에 권리 신고 및 배당요구를 해야 합니다. 만일 배당요구종기 이전에 배당요구를 하지 않으면 배당에서 제외되고, 그렇게 되면 소송과 강제집행을 별도로 진행해야 하는데, 만일 임대인이 무자력인 경우라면 보증금을 반환받지 못할 수도 있습니다.

한편, 전세권에 따른 우선변제권은 경매개시 전 설정된 전세권이므로 반드시 배당요구를 하지 않더라도 등기부상의 전세금에 대해 우선변제권을 가지게 되지만, 귀하처럼 다가구주택 일부에만 설정된 전세권의 경우는 전세권이 설정되지 않은 주택의 토지 및 건물 부분의 매각대금에 대해서는 배당을 받지 못하게 됩니다. 일반적으로 다가구주택의 경우는 건물의 매각대금보다 토지의 매각대금이 크므로 배당절차에서 보증금을 전액 반환받지 못할 가능성이 있습니다.

따라서 귀하께서는 이러한 두 가지 측면을 모두 고려하여 배당요구종기 내에 경매법원에 「주택임대차보호법」 상 임차인으로서 권리 신고와 배당요구, 전세권자로서의 배당요구를 모두 하는 것이 바람직할 것입니다.