법률고민상담사례

법인에서 직원의 임차보증금 70%를 지원해 공동임차인으로 계약했는데, 임대인이 개인회생을 신청했습니다.

[개인회생] 황차영 / 2023년 12월 / 조회 25


Q 저는 법인의 대표자로, 직원이 거주할 집을 임차해 법인 명의로 보증금 70% 지원해주고 임차인과 공동임차인으로 임대차계약서를 작성했습니다. 이후 직원이 주택을 인도받아 거주하며 전입신고를 했습니다. 아직 확정일자는 받지 못한 상태인데, 임대인이 개인회생을 신청했습니다. 이런 경우 법인 명의로 지원해준 보증금 70%는 어떻게 되는 건지요? 법인은 대항력이 없어 경매 절차에서 배당을 받을 수 없는 것인지, 임대인의 개인회생절차에서는 어떻게 되는 것인지 궁금합니다. A

직원이 대항력을 갖추었다면 임대차계약 전체에 효력이 미치므로 법인도 대항력을 갖추었다고 할 수 있습니다.

「주택임대차보호법」 제3조제1항에 따라 임차인이 확정일자를 받고, 주택을 인도받아 전입신고를 마치게 되면 대항력을 갖게 됩니다. 대항력을 갖추게 되면 임대차보증금을 반환받을 수 있는 권리를 계약당사자인 임대인뿐만 아니라 임대인이 집을 매도하면 양수인에게도 주장할 수 있습니다.

또한, 임대차 목적이 된 주택이 경매되면 낙찰기일 이전까지 배당을 요구하여 다른 채권자보다 우선적으로 임차보증금을 배당받을 수 있습니다. 따라서 임차인이 대항력의 요건을 갖추는 것은 매우 중요한 일입니다.

그런데 귀 사례와 같이 법인은 보증금 일부를 부담할 뿐, 대항력은 직접 거주하는 직원만이 갖춘 경우는 어떻게 될까요? 판례에 의하면 주택의 공동임차인 중 1인이라도 「주택임대차보호법」 제3조제1항에서 정한 대항력요건을 갖추게 되면, 그 대항력은 임대차 전체에 미친다고 판시하고 있습니다(2021다238650). 즉, 법인에게도 직원이 갖춘 대항력의 효력이 미친다는 것입니다.

따라서 법인이 부담한 보증금 70%에 대하여 경매 절차에서 우선변제권이 있고, 새로운 임대인에게 임대차보증금을 반환받을 수 있는 권리 또한 갖게 됩니다.

그러나 귀 사례에서처럼 임대인이 개인회생을 신청한 경우는 어떻게 될까요? 이 경우, 임대인은 임차인을 보증금반환채권자로 개인회생 채권자목록에 기재하고, 반환해야 할 임대차보증금액을 임대인의 채무에 포함시키게 됩니다. 대항력이 있는 임차권자는 개인회생절차에서 근저당권자 등과 같이 별제권자에 준해 변제를 받게 됩니다.

따라서 임대인이 개인회생인가를 받게 되면 변제계획에 따라 변제받을 수 있거나 다른 근저당권자 등이 임대차계약의 목적이 된 주택을 경매신청하면 우선하여 보증금을 변제받을 수 있으므로 걱정하지 않으셔도 될 것입니다.

다만 임차인이 직접 경매신청을 할 수는 없다는 점은 유의하시기 바랍니다.