법률고민상담사례

40년 된 주택에서 8년 넘게 거주 중인데, 갑자기 옆집에서 경계 침범을 이유로 철거소송을 제기했습니다.

[민사] 홍동기 / 2022년 10월 / 조회 84


Q 1980.4.3. 준공된 단독주택을 2013.11.8. 매수하여 현재까지 거주하고 있는데, 얼마 전 바로 옆집을 경매로 취득한 새 주인이 경계측량을 해보니 저의 건물 중 13㎡가 자신의 토지를 침범하고 있다며 철거소송을 제기해 왔습니다. 저에게 단독주택을 매도한 전 소유자에게 확인해보니 자신은 물론 옆집의 전 소유주 모두 30년 가까이 그곳에서 거주했지만 한 번도 그런 문제 제기가 없었다고 하고, 옆집 등기부등본을 확인해보니 실제로도 1990.2.8. 소유권을 취득한 후 아무런 변동이 없다가 2020.8.13. 현재의 소유자가 낙찰을 받은 것이었습니다. 철거 요구 면적이 적은 면적이긴 해도 사실상 건물 전부를 철거한 후 신축공사를 해야 하는 상황이라 매우 부담스럽습니다. 철거소송에 대응하여 취득시효를 주장할 수는 없는지요? 만약 철거를 당하게 된다면, 제게 주택을 매도한 전 소유자에게 피해보상을 받을 수 있는지 궁금합니다. A

옆집 소유주에 대한 취득시효는 주장할 수 없으나, 전 소유주를 상대로 담보책임을 주장할 수 있습니다.

점유취득시효는 소유의 의사로 평온하고 공연한 점유가 20년간 계속되어야 하고, 점유의 승계가 인정되므로 귀하도 그와 같은 요건은 충족한 것으로 보입니다.

그러나, 20년의 취득시효기간이 완성되기 전에 해당 부동산이 제3자에게 양도된 경우에는 점유자가 그 제3자에 대해서도 취득시효를 주장할 수 있지만, 취득시효에 기한 소유권이전등기청구권은 채권적 청구권에 해당하는 것이어서 해당 부동산이 취득시효기간 완성 후 제3자에게 양도된 경우라면, ‘이중양도의 법리’에 따라 그 제3자에 대해서는 취득시효를 주장할 수 없습니다(대상청구는 별론으로 함). 따라서 귀하의 사례에서 옆집을 경매로 취득한 철거소송의 원고를 상대로 한 귀하의 취득시효 주장은 인용되지 않을 것으로 보입니다.

다만, 귀하가 위 철거소송에서 패소하는 경우, 판례에서는 “매매계약에서 건물과 그 대지가 계약의 목적물인데, 건물의 일부가 경계를 침범하여 이웃 토지 위에 건립되어 있는 경우에 매도인이 그 침범된 대지 부분을 취득하여 매수인에게 이전하지 못하는 때에도 「민법」 제572조(권리의 일부가 타인에게 속한 경우와 매도인의 담보책임)를 유추적용할 수 있다”(2009다33570 판결)고 하므로 귀하가 위 주택을 매수할 당시 경계침범 사실을 몰랐음을 전제로 매도인에 대한 대금감액청구(악의라면 계약일로부터 1년의 제척기간이 적용되어 청구 불가), 혹은 손해배상청구를 고려해볼 수는 있겠습니다.

참고로 선의의 매수인이 이와 같은 매도인의 담보책임을 주장하는 경우에는 ‘사실을 안 날’로부터 1년의 제척기간이 적용되는데, 여기서 ‘사실을 안 날’이란 ‘단순히 권리의 일부가 타인에게 속한 사실을 안 날’이 아니라 ‘매도인이 이를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없게 되었음이 확실하게 된 사실을 안 날’을 의미(99다58136 판결)하므로, 귀사의 사례에서는 위 철거소송에서의 패소판결이 확정된다면 그 날로부터 1년 이내에 권리를 행사하여야 할 것입니다.