Q 2020년 계약한 임대차계약에 따라 2년간 거주하다가 임대인이 계약 만료일에 보증금을 마련하지 못하여 마지못해 몇 차례 단기간으로 연장한 임대차로 갱신계약을 거듭하다가, 임대차기간을 1년으로 한 마지막 갱신계약에서 임차인이 일자를 정하여 1개월 전 계약해지통보를 하면 그 일자에 계약이 해지된다는 특약을 넣었습니다. 저는 최근 주택을 매수하였고, 매매계약 당일 임대인에게 약 1개월 후인 매매잔금일에 계약이 해지되는 것으로 통지하였습니다. 임대인은 보증금을 반환하지 못한다고 답변하였고, 저는 대출을 추가로 받아 잔금을 치룰 수밖에 없었습니다. 매수한 주택에 전입신고가 필요한 상황이라 주택임차권등기를 하려고 하는데, 주택임차권등기를 신청하면 바로 이사가 가능할까요? 또한, 임차권등기에 소요된 비용도 청구할 수 있나요? A

새로운 주택에 전입하려면 주택임차권등기를 마쳐야 하고, 등기에 소요된 비용도 청구할 수 있습니다.

「주택임대차보호법」은 주택의 인도와 주민등록을 대항력의 취득 및 존속 요건으로 하고 있기 때문에 대항력 및 우선변제권을 유지하기 위하여 주택임차권등기가 필요합니다. 주택임차권등기는 임차주택의 소재지 관할법원에 주택임차권등기명령을 신청하여 결정을 받는 절차를 통해 이루어집니다.

귀 사례에서는 신청요건 중 임대차계약이 만료되었는지에 대해 살펴볼 필요가 있는데, 임차인이 일자를 정하여 1개월 전 통보를 하면 그날 계약이 해지된다는 특약과 관련하여 「주택임대차보호법」 제10조에서 “이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다”라고 규정하고 있으므로, 위 특약은 임차인에게 유리한 약정으로 계약 자유의 원칙 상 유효한 것으로 판단됩니다. 다만, 일자를 정한 계약 해지의 의사표시가 명백히 이루어졌다는 소명자료는 반드시 구비하여야 할 것입니다.

2023.07.19. 시행된 「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」(대법원규칙 제3102호) 제5조 단서에서는 주택임차권등기의 촉탁은 임대인에게 임차권등기명령의 결정을 송달하기 전에도 할 수 있다고 규정하고, 이에 따라 제4조제3항에서는 임차권등기명령의 효력발생시기를 임대인에게 결정이 송달된 때 또는 임차권등기가 된 때로 규정하고 있습니다.

위 규칙의 효력발생 규정에도 불구하고 「주택임대차보호법」 제3조의3제5항에서는 “임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하거나 유지한다”라고 규정하고 있습니다. 따라서 주택임차권등기가 마쳐진 후 전출을 하여야 합니다.

한편, 「주택임대차보호법」 제3조의3제8항에 따라 임차인은 임대인에게 임차권등기 관련 비용을 청구할 수 있습니다. 임대인의 보증금 반환의무가 임차인의 임차권등기 말소의무보다 선행되어야 하므로(대법원 2005.6.9.선고 2005다4529판결), 보증금과 임차권등기비용 선이행 청구를 하시면 될 것으로 판단됩니다.